| 都心マンスリーの賃料が上昇傾向に!? |
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都心マンスリーの賃料が上昇傾向に!?2006年11月29日 今年5月のガイド記事「都心のマンスリー相場はまだ下がるのか？」では、都心のマンスリー相場は下落傾向が続いているものの、その下げ幅は小さくなってきていると書きました。その後約6ヶ月が経ち、都心のマンスリー相場はどのように変化しているのでしょう。今回も、前回と同じエリアで相場を算出し、比較してみたいと思います。 相場の算出にあたっては、今回もマンスリーマンション・ウィークリーマンション情報の総合検索サイトである「グッドマンスリー」で空室物件を検索。そして、前回同様、以下のような抽出条件でふるいにかけます。 ◇抽出条件◇ ・ 間取は1R〜1DK、面積は15平米〜35平米 ・ 構造は鉄骨以上のマンションタイプ（木造やプレハブのアパートタイプは含めない） ・ 最寄駅までは徒歩10分以内 ・ 利用期間によって賃料に幅がある場合は、1ヶ月以上3ヶ月未満の場合の賃料を採用 ・ 同一物件で複数戸募集がある場合は1戸のみ採用 ・ 端に賃料の高いハイグレードタイプの物件は除外 以上の条件で抽出し、特に物件が多い15エリアの登録物件数、平均賃料、平均面積を算出したのが下の表です。
※表中のエリア名は、日本橋以外はすべて最寄駅の名称。日本橋だけは、町名に「日本橋」が付くエリアの合計。これは、このエリアには東京、日本橋、茅場町、水天宮などの多くの駅があり、いずれの所在地からも複数駅が利用可能なため。 赤坂がトップに躍進！六本木は復調の兆し 今回トップにランキングされたのは赤坂。前回5月の相場を上回り、唯一16万円台に上がりました。2位の渋谷は前回とほぼ同額。昨年の2月からずっと下落を続けていましたが、ここへきて横ばいに転じたといえるかもしれません。一方、3位の六本木は前回よりアップし、昨年の11月の賃料相場をもわずかながら上回っており、復調の兆しが見られます。さらに、4位、5位の五反田、浜松町も前回賃料相場を上回っており、ランキング上位エリアの賃料相場上昇傾向がはっきりと見て取れます。一方、ランキング中位に属する新宿〜西新宿の5エリアは、上位エリアとは対照的に4エリアで賃料相場の下落が見られます。ただ、いずれもその下落幅は2000円以下とわずかな額に留まっています。この中位エリアで唯一相場が上昇した「西新宿」については、その上昇額が5800円と15エリア中最も大きな変動額となっています。前回の相場記事で、賃料相場が相対的に低い西新宿は穴場エリアと紹介しましたが、やっと適正な賃料帯に戻りつつあるのかもしれませんね。 賃料下位エリアは軒並み賃料アップ！続いてランキング下位エリアを見てみましょう。池袋〜早稲田というエリア構成は、前回の下位エリアとほぼ同じ。全体を通じて、都心のエリア別相場ランキングはほぼ固定化されたといえるかもしれません。さて、その下位エリアの賃料相場の変動状況ですが、驚くことに上位エリアと同じような傾向が見られます。つまり、多くのエリアで前回調査時に比べて賃料の上昇が見られます。上昇額としては2000円以下とわずかですが、マンスリーマンションのエリア人気の2極化現象にもようやく歯止めがかかってきたということかもしれませんね。 このエリアで注目すべきは蒲田です。昨年2月の最下位から着実にランクアップしており、今や同じ京浜東北線内のより東京に近い大森や、山手線の大塚をも上回る水準に来ています。安いからと思って借りていたエリアの相場がいつのまにか人気になって高くなってしまったと考えるならば、逆に、大森や大塚で物件を探す方がお得かもしれませんね。 この後、賃料相場が上昇傾向にある理由に迫ります！ 都心の賃料にやや上昇の気配あり！ さて、今回の結果で、都心のマンスリーマンション賃料相場は全体的にどのように変化しているのでしょうか。前回5月と今回11月の相場を比較して、平均賃料が下落したエリアは15エリア中6エリア。逆に上昇したのは8エリアと、上昇したエリアの方が上回っています。これは下落エリアの方が多かった前回の結果とは明らかに異なります。ただし、賃料相場が上昇しているエリアの多くは上昇額が2000円以下ですから、それほど大きく相場が上昇したとはいえません。 むしろ今回の結果で特徴的なのは、相場が上昇したエリアの特徴です。先に述べたように、賃料上昇は賃料相場ランキング上位と下位のエリアに多く見られ、逆に中位のエリアに賃料下落が多く見られます。この事実をどう解釈するかは難しいところですが、私は、今がまさに相場が上昇に転じるターニングポイントではないかと考えています。 その理由は次のような解釈によります。ランキング上位エリアは、もともと人気エリアであるため、近年の賃料下落によってお得感が出て、良好な景気も反映して賃料上昇を始めたと考えられます。またランキング下位エリアも同様に、近年の下落相場によって賃料の下限額が下がり、需要が高まり上昇を始めたと考えられます。一方、ランキング中位のエリアはそのどちらのメリットも享受しないため、まだ下落傾向を引きずっているのではないでしょうか。しかし、この中位エリアも、下位エリアの賃料相場の上昇につれて賃料格差が少なくなり、やがて上昇を始めるのではないかと考えられるのです。 どちらにしても、賃料相場が上昇する局面では、需要増加か供給減少のどちらかが伴うと考えられます。今回の調査では、物件の登録数はほとんどのエリアで増えており、供給が減少したとは考えられません。したがって需要が増加していると考えられます。それは、良好な景気によって企業の出張が増えているためかもしれません。また、マンスリーマンションの認知が進み、一般賃貸住宅のかわりに家具付き賃貸としてマンスリーマンションを利用するユーザーも増えています。 マンスリーマンション業界にとっては明るい兆しといえますが、この相場上昇の動き、もう少し注意深く見守る必要がありそうです。 All
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