都心のマンスリー相場はまだ下がるのか？


2006年06月01日

昨年11月のガイド記事「都心のマンスリー相場に異変あり！」では、都心のマンスリー相場は下落はしているものの、下値は底にきていると書きました。あれから約6ヶ月が経ち、都心のマンスリー相場はどのように変化しているのでしょう。今回も前回と同様に、各エリアの賃料相場を算出し、比較してみたいと思います。

相場の算出にあたっては、今回もマンスリーマンション・ウィークリーマンション情報の総合検索サイトである「グッドマンスリー」で空室物件を検索。そして、前回同様、以下のような抽出条件でふるいにかけます。

◇抽出条件◇
・ 間取は1R〜1DK、面積は15平米〜35平米
・ 構造は鉄骨以上のマンションタイプ（木造やプレハブのアパートタイプは含めない）
・ 最寄駅までは徒歩10分以内
・ 利用期間によって賃料に幅がある場合は、1ヶ月以上3ヶ月未満の場合の賃料を採用
・ 同一物件で複数戸募集がある場合は1戸のみ採用
・　極端に賃料の高いハイグレードタイプの物件は除外

以上の条件で抽出し、各エリアの登録物件数、平均賃料、平均面積を算出したのが下の表です。今回は、前回算出した13エリアに、今回特に物件の多かった「赤坂」「早稲田」を加え、全15エリアをピックアップしました。

※表中のエリア名は、日本橋以外はすべて最寄駅の名称。日本橋だけは、町名に「日本橋」が付くエリアの合計。これは、このエリアには東京、日本橋、茅場町、水天宮などの多くの駅があり、いずれの所在地からも複数駅が利用可能なため。

渋谷の賃料トップは変わらず。新宿が躍進！

まずは賃料ランキングから見てみましょう。賃料トップは前回に続き「渋谷」。ただし、それまで続いていた平均賃料16万円台は、初めて15万円台へと下がってしまいました。前回、トップの座を渋谷に譲った「六本木」は、今回も1位への返り咲きはなりませんでした。しかし両者の平均賃料の差は、前回の6500円から3800円へと縮まっています。

今回、大幅にランクを上げたのが「新宿」です。平均賃料も6500円上がっています。もともと、築年数が古くて狭い物件が多いために相場が安かったという印象のある新宿エリアですが、最近の新築供給の増加によって、一躍都心のトップランクエリアへと躍進したということかもしれません。

都心の穴場は「西新宿」に「早稲田」か？

一方、対照的にランクを大幅に下げたのが「西新宿」です。平均賃料は前回より7500円下がっています。「新宿」とは丸ノ内線で1駅しか離れていないにもかかわらず、その平均賃料の差は約1万8000円！ これだけの賃料格差があるのであれば、間違いなく「西新宿」は都心の穴場エリアといえるのではないでしょうか。

今回新たに加えた2エリア、「赤坂」「早稲田」も特徴的です。まず、「赤坂」は、物件の希少性もあり、初登場ながら渋谷に次いで2位。しかも賃料は拮抗しています。今後六本木を含めた3つ巴の中で、どこがトップに君臨するのか興味深いですね。
一方、「早稲田」は、山手線内側に位置しながら、今回のランキングでは最下位。大森よりも平均賃料が低い結果になりました。早稲田は学生の街という印象があります。学生をターゲットにした物件の供給が多いために賃料相場が低くなっているのかもしれません。こちらも、都心の穴場エリアのひとつといえそうです。

今回のマンスリーマンション相場を総括してみましょう＞＞

都心の賃料はまだ下がるのか？

さて、今回の結果で、都心のマンスリーマンション賃料相場は全体的にどのように変化したといえるでしょうか。

前回（2005年11月）の相場と比較して、今回（2006年5月）、平均賃料が下落したエリアは、13エリア中9エリア。逆に上昇したのは4エリアと、下落したエリアの方が上回っています。この結果を見るかぎり、全体の賃料相場はまだ下落を続けているといえます。

昨年11月の相場に関するガイド記事では、2005年2月と11月の相場を比較し、平均賃料14万円以上のエリアの下落幅に比べ、13万円台のエリアの下落幅の方が小さく、それを以って、「都心の賃料相場の下値は底にきている」と分析しました。今回、今年5月と昨年11月の平均賃料の下落幅比較ではどんなことが言えるでしょうか。

平均賃料が下落した9エリアでその下落幅を見てみると、今回は、エリアによる差があまりみられません。特徴といえば、その幅が全体としてコンパクトになっているということでしょうか。下落幅が5000円を超えているエリアは「西新宿」以外ありません。また、下落幅の平均値は3000円となっており、前回調査と比べても800円安くなっています。

以上より、マンスリーマンション相場は、「依然、全体としてまだ下落を続けているが、その下落幅は小さくなりつつある」 と総括できそうです。マンスリーマンション事業者にとってはまだ厳しい時代が続きそうですが、利用する側にとっては逆にありがたいこと。賃料が下がることによって、借りる人がもっと増えれば、結果的にはマンスリーマンション業界にとってもプラスになるのではないでしょうか。