リノベーションマンスリーのハッピー活用術


2006年05月26日


最近、マンスリーマンション業界では、老朽化した賃貸住宅をリノベーションし てマンスリーマンションとして運用する手法が脚光を浴びています。この手法は、賃貸住宅のオーナーや、マンスリーマンション事業者、そしてそのマンスリーマンションを利用するユーザーの3者にとって幸せな、いわゆるハッピートライアングルを生み出す手法といわれています。今回はそのメリットを、実例を交えてご紹介しましょう。

驚きのリノベーション実例紹介！

まずは具体的なリノベーションの実例をご紹介しましょう。リノベーションとは、よく「住宅再生」という言葉で言い換えられるように、住宅の基本的な構造はそのままに、需要者のニーズに合った間取や設備や外観などにトータルで作り変えることを意味します。「リフォーム」が単なる設備等のハード面の作り変えとするなら、「リノベーション」はそこに需要者のニーズというソフト面を加えた作り変えと定義できるかもしれません。

下記の例は、いずれも築後30年以上経過した賃貸住宅で、リノベーション後マンスリーマンションとして運用し、入居稼働率が飛躍的に高くなった物件です。
※取材協力　：　エリアリンク株式会社

＜リノベーション事例１＞

・物件名 ： ベター・ステイ月島3
・交通 ： 東京メトロ有楽町線月島駅 　徒歩2分
・構造　：　RC造13階建賃貸マンション
・築年　：　昭和46年（築34年）
・リノベーション前の状況　：　40室中29室が空室。入居者は毎年減少
・リノベーション後の現状　：　15年間の借り上げでマンスリーマンション＋一般賃貸で運用。オーナーの賃料収入が4.7倍アップ

	⇒
外観（リノベーション前）		外観（リノベーション後）

	⇒
居室（リノベーション前）		居室（リノベーション後）

　　
＜リノベーション事例2＞

・物件名 ： ハローマンスリー要町
・交通 ： 東京メトロ有楽町線要町駅 徒歩1分
・構造　：　木造2階建アパート
・築年　：　昭和42年（築36年）
・リノベーション前の状況　：　老朽化が激しく、全室空室状態
・リノベーション後の現状　：　リノベーション後1週間で満室

	⇒
外観（リノベーション前）		外観（リノベーション後）

	⇒
居室（リノベーション前）		居室（リノベーション後）

入居者にとってのメリットとは？

上の実例を見て、皆さんはどう思われましたか？ リノベーション前と比較してこの変わり様は、正直言って驚きました。しかも、普通のマンスリーマンションよりもカッコよく、センスがいいように思えます。実はこのことが入居者にとっての一番のメリットと言えるのです。リノベーションとは、前述のように単なるリフォームではなく、入居者の嗜好性に合わせて作り直すことです。従って、リノベーション物件が増えるほど、ユーザーにとって理想的な物件が増えることにつながるわけです。

現に、リノベーションによって誕生するマンスリーマンションには、デザイナーズのような個性的な物件が多いという特徴があります。これは、そのような物件に対するユーザーの人気が高いことをマンスリーマンション事業者が把握しており、それをリノベーションに反映させているためと考えられます。オーナー目線で建てられることの多い新築マンションより、日頃ユーザーに接している事業者が企画したリノベーション物件の方が、入居者にとって歓迎すべき住宅と言えるかもしれません。

オーナーやマンスリー事業者にとってのメリットをご紹介しましょう＞＞

賃貸住宅オーナーにとってのメリットとは？

現在の首都圏の賃貸住宅市場は、供給過剰の状況といわれています。そんな中では、築後20年以上経過したようなアパートやマンションは、競争力が極端に低下し、多くの空家をかかえているのが現状です。この現状を根本的に改善するためには建替えが効果的ですが、それには巨額の資金が必要になります。また、その資金をローンでまかなえば、新築後の運用利回りはそれほど大きくは期待できませんし、むしろリスクの方が高い場合もあるのです。

そこで登場するのがリノベーションによる住宅の再生です。その一番のメリットは、収支が飛躍的に高まることといえます。まず、建替えに比べ、施工費用は大幅に低減できます。その上、住宅の見栄えとしては外装も内装も新品ですので、新築に近い賃料設定ができるのです。さらにこれをマンスリーマンションとして運営すれば、物件はマンスリーマンション事業者が借り上げてくれますので安定的な賃料収入が得られます。

マンスリーマンション事業者にとってのメリットとは？

マンスリーマンション事業者にとってのメリットとは、リノベーションを請け 負うことによって、ユーザーの嗜好性に合った物件をまとまって供給できるということでしょう。通常、既存物件をマンスリーマンションとして運用する場合、その間取や基本的な設備仕様は変更することができません。ダブルベッドを採用したくても、部屋の形状が合わなければ導入できないのです。しかしリノベーションですと、多くの場合、採用したい設備に合わせて部屋の形状を変えることが可能になります。

また、物件の立地によって、基本設備や仕様を変えることも可能です。高級志向の高い立地であれば、仕様を高級にして高い賃料を設定することもできますし、逆にリーズナブルな仕様にして相場より割安な賃料設定を行い、他者物件と差別化を図ることもできます。その辺の選択は、まさに事業者の腕の見せ所。事業者の経験と事業戦略によって自由にプランニングができるわけです。
さらに、まとまった部屋数の建物を一括でリノベーションすることにより、部材や設備、家具等の調達費用が削減できるというメリットもあります。

世はリサイクルの時代。価値が薄れたからといって、何でも新しく作り変えればいいというものではありません。リノベーションとはまさに住宅のリサイクルを意味します。リサイクルによって皆がハッピーになれるなら、それに勝るものはない！と私は思うのですが、皆さんはどう思われますか？