都心のマンスリー相場に異変あり！


2005年11月15日


この数年、投資用不動産の市場は、ちょっとしたバブルを迎えていると言われます。それは、不動産の証券化によって建てられる投資用マンションが急激に増えたためなのですが、通常は賃貸住宅として運用される物件が、最近は、マンスリーマンションとして運用されるケースが増えているのです。

その結果、現在、東京の都心部に供給されるマンスリーマンションの数は、かつてない勢いで増えているように思われます。供給が増えれば賃料相場にも変化が起きるもの。現在のマンスリーマンションの賃料相場はどうなっているのでしょう？　前回調べた今年2月の相場と比較してみましょう。

相場の算出にあたっては、今回もマンスリーマンション・ウィークリーマンション情報の総合検索サイトである「グッドマンスリー」で、前回物件数の多かった都心13エリアの空室物件を検索。そして、前回同様、以下のような抽出条件でふるいにかけます。

◇抽出条件◇
・ 間取は1R〜1DK、面積は15平米〜35平米
・ 構造は鉄骨以上のマンションタイプ（木造やプレハブのアパートタイプは含めない）
・ 最寄駅までは徒歩10分以内
・ 利用期間によって賃料に幅がある場合は、1ヶ月以上3ヶ月未満の場合の賃料を採用
・ 同一物件で複数戸募集がある場合は1戸のみ採用
・ 極端に賃料の高いハイグレードタイプの物件は除外

以上の条件で抽出し、各エリアの登録物件数、平均賃料、平均面積、キャンペーン率を算出したのが下の表です。平均賃料の高い順に並べています。さて、相場はどのように変化しているでしょうか。

エリア	登録 物件数			平均月額賃料 （万円）			平均面積 （平米）			キャンペーン率
	今回	05.2月	04.8月	今回	05.2月	04.8月	今回	05.2月	04.8月	今回	05.2月	04.8月
渋谷	17	11	5	16.16	16.24	16.10	22.34	20.86	21.25	29%	0%	0%
六本木	35	28	37	15.51	16.49	16.26	21.75	21.89	22.38	17%	7%	11%
五反田	26	19	-	14.99	15.35	-	23.04	22.80	-	12%	11%	-
浜松町	21	19	-	14.53	14.82	-	21.15	21.35	-	19%	26%	-
日本橋	71	49	41	14.38	14.33	14.57	22.24	21.77	21.32	33%	20%	22%
新宿	19	13	11	14.25	14.54	13.48	19.72	20.05	17.96	28%	8%	0%
秋葉原	23	20	11	14.14	14.99	14.54	23.60	23.61	22.20	23%	20%	9%
御茶ノ水	18	16	-	14.09	14.80	-	21.11	20.96	-	17%	25%	-
西新宿	23	24	20	13.89	13.93	13.84	20.68	21.82	21.16	39%	8%	0%
池袋	28	15	11	13.84	13.80	14.61	22.54	21.54	23.45	22%	20%	9%
大森	24	23	23	13.43	13.45	13.56	20.74	20.68	20.63	0%	4%	9%
大塚	30	24	15	13.35	13.48	14.20	21.13	20.88	22.07	17%	13%	13%
蒲田	31	23	27	13.12	12.95	13.20	21.75	21.37	22.82	10%	0%	7%

※表中のエリア名は、日本橋以外はすべて最寄駅の名称。日本橋だけは、町名に「日本橋」が付くエリアの合計。これは、このエリアには東京、日本橋、茅場町、水天宮などの多くの駅があり、いずれの所在地からも複数駅が利用可能なため。
※キャンペーン率とは、登録物件数に占める、値引きキャンペーンを行っている物件の割合

賃料の値下がりが最も大きいのはなんと六本木！

今年2月の賃料相場と比較してみると、13エリア中、10エリアで賃料が下がっています。ほとんどのエリアで物件数が増えていることを考えると、供給増加による賃料ダウンの傾向が見て取れます。下げ幅を見てみると、最も平均賃料が下がっているのは六本木。約１万円下がっています。そして六本木はついに渋谷に賃料ランキング１位の座を明け渡してしまいました。

最近、六本木の物件は、マンスリーマンションのオークションサイトにも登場することがあるほどで、超人気エリアではあるものの、手の届きやすいエリアになってきているのかもしれません。予算に合えば、一度六本木で暮らしてみるというのも非日常的な経験として楽しいのではないでしょうか。

次は、賃料相場についてもっと深く分析してみましょう！＞＞

前ページで、マンスリーマンションの賃料相場はダウン傾向にあり、六本木は１万円も平均賃料が下がっていると述べました。では、六本木以外のエリアはどの程度下がっているのでしょうか。
実は賃料帯によってある傾向が見られます。

賃料ランクで3位の五反田から8位の御茶ノ水までの、賃料14万円台のエリアでは、日本橋を除いて2千円〜8千円のレンジで下落しているのがわかります。一方、西新宿から下の、賃料13万円台のエリアでは、その下げ幅は2百円〜千3百円と微々たるもの。賃料が上がっているエリアの上げ幅もその程度ですから、つまり、ほぼ横ばいといっていいでしょう。
このことは、都心の賃料全体の下値が底にきていることを表しているのではないでしょうか。

下値が底になる要因としては、2つの可能性が考えられます。ひとつは、下値が、これ以上賃料を下げると事業者の収益が合わなくなるというラインにきていること。そしてもう一つは、この下値の賃料帯なら納得して利用するユーザーがまだ確保できるということです。どちらの要因かは一概にはいえませんが、キャンペーン率が総じて高くなっているところを見ると、事業者は、なるべく賃料を据え置いて、キャンペーンの一時的な値下げで空室を埋めようとしている様子が伺えます。

どちらにしても、現在のマンスリーマンションは借り手市場であることには間違いがないようです。良い物件を、いい条件で借りるチャンスがいっぱいあるという点で、今、マンスリーマンションは借り得と言えそうです。