東京の賃料相場を徹底比較！

都心のウィークリーの穴場とは？

2004/08/11

東京でウィークリーマンションやマンスリーマンションを一度でも探した経験のある方は、一体どのエリアの賃料が割安なんだろう？なんて悩んだことはないでしょうか。
たしかに、東京の交通網は発達しているので、物件探しの候補地は広くなります。ならば、できるだけお得感のあるエリアで探したい！と思うのが人情というものです。

そこで今回は、都心の募集物件情報をもとに、平均賃料などを比較して、穴場エリアを探してみました。さて、どんなエリアがピックアップされるでしょうか。

まず、募集物件情報を得るために、ウィークリーマンション・マンスリーマンション情報の総合検索サイトである「グッドマンスリー」で、各エリアの物件を検索。そして、できるだけ正しく比較するために、次の抽出条件でふるいにかけます。

◇　抽出条件　◇

・ 間取は1R〜1DK
・ 構造は鉄骨以上のマンションタイプ（木造やプレハブのアパートタイプは含めない）
・ 最寄駅までは徒歩10分以内
・ 利用期間によって賃料に幅がある場合は、1ヶ月以上3ヶ月未満の場合の賃料を採用
・ 同一物件で複数戸募集がある場合は1戸のみ採用
・ 対象エリアは、山手線のターミナル駅及び募集物件数が10件以上ある都心のエリア

以上のような条件で物件情報を抽出した結果、10エリアの平均賃料、平均面積、登録物件数、キャンペーン率のデータを得ることができました。
都心にはたくさん駅があるのに、10エリアというのは少ない気がするかもしれませんね。しかしこれは、あくまで上の条件をクリアしたエリアのみ。特に、募集物件数のしばりは重要で、物件数が少ないエリアは個別物件の傾向に左右されやすく、正しい比較ができないのです。

※表中のエリア名は、日本橋以外はすべて最寄駅の名称。日本橋だけは、町名に「日本橋」が付くエリアの合計。これは、このエリアには東京、日本橋、茅場町、水天宮などの多くの駅があり、いずれの所在地からも複数駅が利用可能なため。
※キャンペーン率とは、登録物件数に占める、値引きキャンペーンを行っている物件の割合

さて、表のような結果から、どんなことがわかるでしょうか。

■　賃料が低い新宿は意外な穴場？

まず、気になる平均賃料を比較してみましょう。表は賃料の高い順に並べてあります。都心の王様「六本木」が最も高いという結果になりました。山手線のターミナル駅、渋谷、新宿、池袋の3駅比較では、渋谷が最も高く、続いて池袋、新宿という順です。特に新宿はかなり低い印象を受けますが、その理由は面積にありそうです。新宿の平均面積を見ると、唯一20平米を下回っており、狭い物件が多い分、賃料が抑えられているのかもしれません。広さより賃料を重視するという方には、新宿はお勧めのエリアと言えます。

また、「西新宿」も、面積のわりに賃料が低いように感じられます。西新宿は、高層ビルで有名な新宿副都心のお膝元。このエリアのオフィスに通う方はもちろんのこと、西新宿駅を通る丸の内線は「銀座」や「大手町」につながっていますので、西新宿は東京方面のオフィス街に通う方にもお勧めできる、穴場スポットと言えるかもしれません。

さらに、賃料がともに下位の、京浜東北線沿線の「大森」と「蒲田」を比較してみましょう。蒲田は大森より、平均賃料で3600円安く、平均面積で約2平米広くなっています。立地は大森の方が1駅東京寄りですが、所要時間はわずか4分です。この4分の優位性が、先の賃料と面積の差に匹敵するかどうか、それは個人の考え方次第ですが、じっくり検討する余地はありそうですね。

物件数とキャンペーン率で穴場を分析！＞＞

続いては、登録物件数とキャンペーン率に注目してみましょう。最も登録物件数が多いのは日本橋エリアです。日本橋と言えば、花のお江戸のど真ん中。丸ノ内のオフィス街や銀座は目と鼻の先ですし、近くの東京駅から地方に戻るにも至極便利。人気のエリアですから、物件供給が多いのもうなずけます。だから当然、賃料もけっこう高い……。と、思いきや、あれあれ、表を見ると、渋谷や池袋よりも低い結果が出ています。

そして何よりも注目なのはキャンペーン率。22％という値は全エリアの中で断トツに高く、5物件に1つは割引を行っているわけですから、実質の賃料はもっと低いことを意味しています。これはひとえに、物件供給が需要に対して過剰気味であるためではないでしょうか。

事業者にとっては頭の痛い話かもしれませんが、利用者にとって、これはチャンス！多くの物件の中から、より条件の良い物件をじっくり比較検討して選ぶことができるのです。こんなチャンスを逃す手はないでしょう。

最後に、10エリアの中で最もお得感の少ないエリアは？と聞かれたら、私なら「渋谷」と答えます。まず、登録件数が最も少ない。このことは、そもそも物件供給が少ないか、需要が多くて現空室が少ないかのどちらかですが、賃料が2番目に高いことを考えると、需要が供給を上回った結果と言えそうです。こういうエリアでは、物件の選択肢が少なく、事業者も強気なので、掘り出し物件はあまり望めないのではないでしょうか。

さて、いかがでしたか。今回のエリア比較は、あくまでも物件の表面的なデータで比較しただけで、物件ごとの設備やサービスや住環境などはいっさい考慮していません。あくまでも一つの目安として、皆さんが良い物件に出会えるための参考になれば幸いです。